2020年地产融资:谁的猎场,谁的困局

房地产融资始终可用。房地产市场蓬勃发展,融资规模巨大。房地产市场冷,融资安全。

12月12日晚,泰和集团宣布发行1.105亿美元364天到期、票面利率为11%的票据。募集资金用于国内项目建设和一般企业用途。

12月5日,荣信中国宣布将发行3.24亿美元,到期日为2023年,票面利率为8.1%。

12月3日晚,嘉园国际宣布已向证券交易所申请追加发行2022年到期的3000万美元优先票据,利率为13.75%,与7月11日发行的2022年到期的2.25亿美元优先票据合并形成单一系列。

市场一直说,住房企业的融资环境再次收紧,但自去年底以来,住房企业发行债券仍是“井喷”的趋势。据凯里数据,今年1月至11月,住房企业发行的国内外债券总额达到6527.9亿元。仅11月份,住房企业发行的境内外债券总额为497.21亿元,比10月份增长23%。

”年底时,该公司急于求成。一方面,它加快了撤资的步伐;另一方面,这是通过各种渠道赚钱的关键。发行债券融资是行业内的普遍现象,借新还旧的需求一直存在。”“如果我们能拿到钱,我们将继续筹集资金,”一位不愿透露姓名的住宅企业资本中心的人士告诉记者。

从融资成本的角度来看,已经发生了极端的分化。据《中国房地产新闻》记者粗略统计,上个月的几笔融资交易成本相差3.05%至15%。万科、中海、华润置地等领先的房地产公司发行了利率低于4%的债券。德信中国、凯撒、华南城市、益德国际、嘉园国际等住房企业以10%以上的利率筹集资金。

业内人士表示,随着年底的临近,一些企业急于偿还旧债,可能会有几笔大规模、高利率的融资。“市场融资的两极分化也发生在过去。不缺钱的住房企业越多,就越容易借钱。他们缺少的钱越多,他们可以借的钱就越少,他们缺少的钱也就越多。”从宏观角度看,金融机构今年更加关注企业的债务、盈利能力和土地储备。当行业净利润一般保持在10%~13%时,如果融资成本超过10%,就意味着大量利息支出正在吞噬企业利润,这种情况将持续到2020年。

Financing“马太效应”

2019年第四季度,万科、中海、华润和龙湖等领先房地产公司推出了多种融资计划。万科资产证券化开始实施,中海重新发行美元纸币,华润发行融资。龙湖以180亿元公司债券被上海证券交易所接受。

获得大量廉价资金,这已经成为大型房地产公司的游戏。12月9日,赵胤国际发布消息称,华润置地已于2019年12月3日成功定价10.5亿美元,首批5年不可赎回次级可持续债券票面利率为3.75%。10月初,华润置地还推出了配股融资计划,将2亿股每股33.65港元的股票配售给至少6家独立交易对手,净收益约为67.2亿港元。11月,华润置地与银行财团签订贷款融资协议,获得86亿元的定期贷款,为期5年。

万科两期中期票据的利率低于3.5%。此外,万科一直是资产支持型证券的主要发行者。自今年下半年以来,该行已发行逾35亿元资产支持证券。据天丰证券统计,截至2019年7月,万科的资产支持证券发行已经超过1000亿元。

12月3日,中国海外发展公司在香港交易所正式上市并发行了一张2029年到期的担保票据。该票据已发行2.94亿美元,利率为3.05%。中国海鲜发行较少的外币债券。2019年7月,

华东某住宅企业营销总监表示,从融资利率来看,大型住宅企业有明显优势,但每个人都有相同的目的,即稳定现金流。除了偿还即将到期的债务,债券还将用于弥补年底土地短缺。住房公司也在加快努力提取资金来偿还债务。许多信用评级较低的住房企业只能依靠成本较高的信托融资和海外债券融资。“即使债券在海外发行,大型住房企业的供应比例高,融资成本大大降低,周期延长,中小住房企业发行债券的比例低,低质量实体的发行利率仍然很高。一些资金有限的住房企业不得不转让股权来资助该项目。”

资金池有更多的活水

融资不可避免地会产生负债。住房企业都希望他们的债务在一个安全的池中,但现实是残酷的。

中国指数研究院(China Index Research Institute)近日分析了2019年前三季度101家a股上市住房企业的经营状况,发现2019年前三季度,a股上市住房企业的平均资产负债率、扣除预付费账户后的平均有效负债率、平均净负债率分别为73.4%、67%和113%,同比分别上升0.2%、0.4%和3%,行业负债水平保持在较高水平。

阳光城执行副总裁吴建斌之前说过,“房地产投资着眼于长期的总体趋势和短期的政策。目前的融资形势非常严峻,每个企业都很困难。政府应该挤出房地产业的剩余水。房地产危机的核心解决方案是在资本池中增加自来水。”

在现金流和负债率的选择上,许多住宅企业很难“拥有”。记者发现,95%的高利率融资渠道来自企业债券,几乎都是美元债券。根据同策研究所的监测,今年前10个月,最高的50个融资利率在7%以上,从7.33%到15.5%不等,13个融资利率超过10%。

中原地产市场分析师卢文喜表示,市场仍在密切关注房地产企业债券的发行。一些大型房地产企业仍然可以获得债券,利率相对较低。小企业通常无法退出,利率非常高。“除了将美元债务转移到海外,别无选择。并非所有发行债券的公司都会受到欢迎。”

恒大作为领先的房地产公司,其恒大研究院报告称,截至2018年底,该房地产公司所有主要渠道的计息负债余额为20.3万亿元,其中大部分将于2019年至2021年到期。

今年近200家房地产公司的加权净负债率为91.37%,为2015年以来最高。协调与纵向战略管理集团联合创始人黄立冲表示,净负债率的上升意味着房地产公司手中的现金大幅减少,这意味着房地产公司的流动性出现了问题。今年和明年,将会有一些大中型住房企业在偿还债务方面遇到困难。2019年,一些小型或微型住房企业已经破产,这种情况在未来两三年将会更加严重。

黄立冲建议现在没有更好的方法了,只有尽可能多的兑现,尽可能的低价出售,用钱代替商品,减少资产;我们还应该尽力停止土地投资,首先消化手头的土地储备,减轻还款和利息支付的压力。

韩毅智库的统计数据显示,2019年上半年,20家样本企业的平均利息支出为17亿元,同比增长33.9%。

关于目前房地产公司面临的融资形势,记者在采访中获得了两种主流观点:一是未来最大的风险是资本流动性和外债,销售收入是确保财务健康的法宝;其次,最好是长期借钱,这样可以跨越周期。