美国房地产埋雷中国富豪会踩中几个?

现在是总结中国投资者在美国房地产投资项目中遇到的问题的时候了。首先,许多投资者在选择投资目标地区时,忽略了对目标投资城市或地区的房地产市场的历史和趋势进行比较和分析,只跟随投资趋势。然而,一些受投资欢迎的大城市,以及一些回报率似乎更高的中小城市,甚至偏远地区,市场不稳定,长期投资往往涉及高风险。例如,加州洛杉矶长期以来一直是中国人最喜欢的投资目的地,因为那里气候宜人,华人集中,而且离大陆最近。

但是,如果进行更全面的分析,就会发现,首先,加州位于太平洋周围的巨大地震断裂带(),地震等自然灾害总是存在隐患。其次,从洛杉矶房地产市场的历史趋势来看,2008年经济危机期间,洛杉矶房价下跌超过50%,波动性很大。相比之下,纽约和华盛顿特区的房地产市场在金融危机期间仅下跌10%至20%,具有很强的弹性。此外,这两个区域位于稳定的地理环境中,较少受到自然灾害的影响。此外,纽约作为美国唯一的一线城市,除了作为金融和文化中心的长期地位之外,随着康奈尔大学(Cornell University)等高科技和教育研究机构的加入,正逐步转变为“美国东硅谷”技术中心。未来的纽约将是世界中心的中心。

其次,中国国内投资者经常会犯这样的错误:通过刚刚到达美国或对美国房地产缺乏真正了解的中介机构寻找项目。他们作出“广泛的”决策的前提是他们没有或没有能力详细分析项目的价值和风险,因此他们经常进入或接管比预期风险高得多的项目。

事实上,在美国,专业的房地产投资者通常会在决定进入房地产项目之前,对项目的投资地点、市场环境和性质进行详细而全面的分析。例如,在投资公寓项目时,将详细分析一系列相关细节,包括项目的位置和该地区房地产市场的过去趋势、抵御风险和保值的能力;公寓建筑的特定部分、周围交通和社区环境;项目建成后是否出售或出租,该地区公寓的购买/出租需求,周边地区同类公寓的入住率/空置率,平均出售/出租价格;项目现场的具体条件,如开放空间,现场是否存在潜在的建设和环境保护问题;如果旧建筑翻新,项目中是否有钉子户等。只有通过科学的分析和研究,而不仅仅是粗略的感觉,才能准确判断项目的利润空间、潜在风险和项目价值,从而避免陷入高价准入或不可控风险的陷阱。

我必须提到另一个容易出错的环节,那就是在签订项目合同之前,中国投资者常常会在没有完全理解合同条款的情况下犯下进入项目的错误。如前一点所列,当许多投资者遇到看起来“赏心悦目”或听起来“可靠”的项目时,他们缺乏对项目的性质、位置和利润空间的仔细分析,并且在没有阅读或研究合同细节的情况下匆忙签署合同,并支付定金,忽略了项目的真正潜在风险以及合同中是否有保护投资者利益的条款和细节。然而,当签订合同并在随后进行进一步分析时,往往会发现项目的一些不可操作的问题,导致项目进程的延误、支出的大幅增加,甚至项目流产和存款损失。例如,一些投资者匆忙签署了一份房地产开发项目合同。在签订合同之前,他们没有注意条款和日期等细节。经过对这个项目的尽职调查,他们发现有一个环境问题。当他们想再次辞职时,他们发现合同中的条款和条件并没有

另一个例子是,在建设项目时,投资者往往选择报价较低的施工队伍,以降低成本,贪图便宜的价格,忽视其施工能力和质量,导致一些工序不符合当地标准。相关部门进行检查时,项目会因违规而被迫停工,每次停工往往会拖延两三个月。如果国内投资者找不到合适的资源来解决这些问题,他们将大大推迟项目的进度,这将导致成本飙升,利润大幅下降,甚至最终使其成为亏损项目。

一些投资者由于不熟悉相关标准等原因,在施工过程中从中国进口了一些未经严格筛选的建筑材料,这些材料未能通过项目验收,或者大大降低了原项目的质量,大大影响了项目后的销售速度和价格,造成了利大于弊。

为了避免在美国房地产投资热潮中落入法律、法规和项目风险的陷阱,最有效的策略是遵循房地产行业的黄金法则“位置、地点或地点”。在美国投资目的地较大的大城市中,纽约、华盛顿等少数城市由于自然环境稳定、房地产保值增值功能强,投资前景比其他城市更好。对中国投资者来说,第二个也是更关键的一点是寻求熟悉当地法律法规和市场的专业团队的支持与合作,而不是仅仅听那些对美国市场缺乏深入了解的非专业中介或中介的片面之词。